16. Un logement de qualité pour tout le monde

16.1. Créer des quartiers « zéro passoire énergétique » dans le cadre d’une alliance emploi – environnement « isolation », et compléter ce dispositif collectif en installant un tiers-investisseur public accessible pour chaque ménage désireux de préfinancer ses travaux d’isolation.

Rénover son logement en vue de l’isoler et d’améliorer ses performances énergétiques peut coûter cher. Les Régions, et certaines communes, prévoient déjà des primes et des prêts à taux 0. Ces incitants vont dans le bon sens. Nous entendons les pérenniser et les renforcer. Nous souhaitons également élargir leur portée en proposant de grouper les rénovations par quartier et d’installer un tiers-investisseur public accessible pour tous travaux d’isolation. Cette démarche collective permet de diminuer les coûts, de rassembler les expertises et les ressources, de simplifier les démarches, d’accélérer les réalisations et de limiter les nuisances dans le temps. Un cadre urbanistique spécifique sera mis en place afin de permettre d’obtenir plus facilement et plus rapidement une autorisation urbanistique pour l’isolation des bâtiments.

Nous voulons nous inspirer pour cela du modèle des communautés d’énergie : participation sur base volontaire et accompagnement dans les démarches. Nous faciliterons également l’accès aux architectes et prévoirons la possibilité d’introduire des permis par lot pour le quartier. Nous porterons également une attention particulière à soutenir les copropriétés dans leur rénovation. Pour cela, nous voulons élargir les prêts à taux 0 qui leur sont destinés.

Cette politique ambitieuse de « quartiers zéro passoire énergétique » sera mise en œuvre dans le cadre d’une alliance emploi – environnement « isolation » qui associera l’ensemble des prestataires concernés dès l’élaboration du dispositif.

16.2. Poursuivre avec ambition et créativité l’augmentation du nombre de logements publics, sociaux en particulier.

Le besoin en logement accessible est criant. Les pouvoirs publics doivent poursuivre le développement du parc public de logement, et en particulier celui des logements sociaux, en faisant preuve d’ambition, de créativité et d’innovation (par les voies « classiques » mais aussi via les acquisitions « clé-sur-porte » ou encore l’imposition d’un quota de logements sociaux dans les grands projets de développement immobilier). Nous voulons également augmenter les budgets pour pouvoir concrétiser le droit de préemption (budgets suffisants autant pour l’acquisition en tant que tel des logements, que pour assurer les ressources en personnel pour mener à bien cette mission). La création rapide de logements publics ou sociaux peut également se baser sur la reconversion de bâtiments vides ou inoccupés via la création d’une task force spécifique.

Les délais pour construire du logement public sont plus longs que pour du logement privé. Nous voulons établir une fast lane, une ligne rapide et prioritaire, pour obtenir le permis d’urbanisme pour les logements publics. Cela doit contribuer à atteindre des objectifs ambitieux :

• À Bruxelles, nous voulons atteindre 20 %de logement public par commune ;
• En Wallonie, nous voulons atteindre 15 %de logement public à l’échelle des bassins de vie, en privilégiant les localisations au sein des centralités définies par le Schéma de Développement territorial  (SDT).

Nous veillerons également à ce que les logements publics deviennent des exemples de rénovation énergétique.

16.3. Augmenter et pérenniser les logements AIS et instaurer un nouveau système de conventionnement « intermédiaire » qui conditionne les aides publiques au respect de la grille indicative des loyers.

Le système des agences immobilières sociales (AIS) propose un loyer abordable, tout en garantissant, aux propriétaires privé·es, certaines compensations (prise en charge de la gestion locative, garantie de revenus locatifs et baisse du précompte immobilier principalement). Ce système fonctionne. Nous souhaitons garantir sa pérennité et élargir son offre, grâce à des budgets garantis. Nous veillerons particulièrement à la prise en compte des besoins spécifiques de certains publics par les AIS, tout comme à l’exemplarité des AIS, notamment en matière de lutte contre toute forme de discrimination.

Parallèlement, nous voulons instaurer un système de conventionnement entre propriétaires et pouvoirs publics. Celui-ci existe déjà en Wallonie et est lié aux primes énergie. Un·e propriétaire bénéficiant d’aides publiques s’engage en retour à respecter les grilles indicatives en ce qui concerne la notion de loyer accessible. Nous voulons étendre ce système aux deux Régions, ainsi qu’élargir le principe aux primes à la rénovation et au soutien à l’acquisition.

Ces différentes formules de conventionnement permettront également d’éviter la gentrification en cours dans certains quartiers : les habitant·es d’origine pourront continuer à trouver des loyers abordables dans leur quartier.

16.4. Pérenniser « l’allocation loyer ».

Les Régions ont instauré « l’allocation loyer ». Celle-ci est destinée aux ménages en situation précaire, dans les conditions pour obtenir un logement public et en attente de celui-ci depuis trop longtemps. Ces ménages logés sur le parc privé, à cause du manque de logement public, bénéficient d’une aide financière (min. 120€/mois) pour payer leur loyer. Nous voulons pérenniser ces aides en y allouant les moyens nécessaires, tout en assurant parallèlement la régulation des loyers.

16.5. Lutter contre les logements vides et insalubres en améliorant les dispositifs existants, en renforçant la collaboration entre les services compétents et en instaurant un permis locatif.

Il existe un nombre élevé de logements inoccupés (± 20.000 en Région de Bruxelles-Capitale et ± 100.000 en Région wallonne). Ce sont autant de logements existants qui pourraient accueillir des ménages, sans devoir construire de nouveaux logements. Parallèlement, il y a encore trop de logements insalubres mis abusivement en location.

Des procédures pour lutter contre les logements insalubres et inoccupés dans les mains des communes et des Régions (taxation, poursuite en justice, droit de gestion publique ou identification par présomption, …) sont déjà en place.

Afin d’intensifier la remise en état et en occupation des logements vides et insalubres, nous voulons favoriser les collaborations entre les services du logement (communes, Régions, associations). De l’accompagnement des propriétaires en difficultés à la prise en gestion forcée pour celles et ceux reconnus d’abus de droit, nous voulons une continuité d’outils simples, transparents et efficaces à utiliser. Par exemple, nous faciliterons la mise en œuvre du droit de gestion publique, en élevant les plafonds d’intervention du fonds et en augmentant la durée de la prise en gestion à 18, 20 ans ou plus, par exemple via un bail emphytéotique. Pour faciliter l’action en cessation, nous créerons un fonds pour permettre aux services publics de financer les frais d’avocat.

Nous voulons introduire le permis locatif à Bruxelles. Le permis locatif servira d’outil de contrôle et de suivi des logements jugés insalubres. Les propriétaires de ces derniers devront, avant de pouvoir relouer leur bien, obtenir un permis locatif certifiant de la qualité et du confort du bien.

16.6. Lutter contre la spéculation et la financiarisation du secteur du logement.

L’immobilier constitue une valeur refuge pour l’investissement. La logique rentière de ces investissements peut entrer en conflit avec le droit au logement de toutes et tous. Nous voulons garantir ce droit et lutter contre les surprofits. Les Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) illustrent ces logiques rentières. Les SIR ont pour objectif premier d’augmenter leur rendement. Dès lors, elles contribuent à tirer vers le haut les loyers et le prix d’acquisition du parc qu’elles financent directement ou indirectement. Pour éviter cela, nous voulons encadrer l’emprise des sociétés d’investissements actives dans l’immobilier résidentiel via la captation d’une partie de la plus-value et la taxation des loyers réels.

Les co-livings centrés sur la colocation de luxe doivent être encadrés. Ils consistent à racheter de grands logements (souvent des maisons unifamiliales) et à les réaménager en maximisant le loyer demandé par chambre. Ces maisons deviennent, dès lors, indisponibles pour les familles ou les colocations classiques. Afin de limiter l’ampleur de ce type de co-living et de garantir aux familles des logements adaptés et accessibles, nous voulons les encadrer grâce à l’instauration d’un permis d’urbanisme obligatoire et une fiscalité dissuasive ciblée et uniformisée à l’échelle de la Région à Bruxelles, ou de la ville en Wallonie.

16.7. Réguler les loyers.

Les loyers augmentent bien plus vite que les revenus. Parallèlement aux solutions publiques en matière de logement, les pouvoirs publics doivent limiter la hausse des loyers privés. Cette régulation est également nécessaire afin d’éviter la gentrification en cours dans certains quartiers. La législation existante permet déjà partiellement cela : un loyer ne peut pas être indexé si le bail n’est pas enregistré.

Si des règles existent, elles ne sont que trop peu respectées. Pour faire respecter la législation existante, nous renforcerons les moyens de contrôle effectués par l’administration. Nous rendrons l’accès des locataires aux informations beaucoup plus facile. Celles et ceux-ci pourront demander à connaître le loyer précédent. Il sera dès lors plus aisé de prouver le caractère abusif du loyer. En outre, nous voulons que le loyer de référence soit ajouté à la PEB indiquée sur les annonces de location. Enfin, nous pérenniserons l’impossibilité d’indexer le loyer si la PEB est mauvaise tout en renforçant le soutien à la rénovation.

Pour aider les locataires à faire valoir leurs droits, nous soutiendrons les associations actives dans la défense des droits des locataires et nous soutiendrons les permanences juridiques au sein de CPAS.

Les commissions paritaires locatives votées à Bruxelles constituent un premier levier pour limiter la hausse des loyers. Ces commissions doivent maintenant être réellement mises en place. Elles permettront d’une part de pouvoir statuer sur la caractère abusif d’un loyer, et d’autre part de trouver un accord entre locataire et propriétaire sur un loyer jugé convenable, ou à défaut d’un accord entre les parties, de servir de base au juge de paix. Ces commissions devront également voir le jour en Wallonie.

Nous voulons également que les propriétaires ayant bénéficié d’un soutien public, que ce soit pour l’acquisition ou la rénovation du bien mis en location, offrent un loyer respectant la grille des loyers .

De plus, afin d’équilibrer le rapport de force trop souvent favorable aux propriétaires, nous entendons faciliter l’accès à la justice aux locataires. Pour cela, nous soutiendrons les associations actives dans la défense des droits des locataires et les permanences juridiques au sein de CPAS.

16.8. Faciliter l’accès à la propriété en introduisant un mécanisme de solidarité en cas de plus-value à la revente.

Les prix de l’immobilier augmentent plus rapidement que les revenus. Il devient, dès lors, de plus en plus difficile pour les ménages à bas et moyens revenus, comme pour les jeunes, de devenir propriétaires de leur logement. Nous voulons garantir l’accès aux crédits pour les bas et moyens revenus ainsi que pour les jeunes.

Afin d’élargir les bénéficiaires des crédits aussi à la classe moyenne inférieure tout en assurant la pérennité des Fonds publics du logement, nous étudierons la possibilité d’abaisser les taux d’intérêt en échange du prélèvement, à la revente, d’une partie de la plus-value.

Par ailleurs, nous voulons généraliser le droit de préférence pour les locataires et mettrons sur pied la possibilité de location-vente.

16.9. Faciliter la mobilité résidentielle, notamment en instaurant la portabilité des droits d’enregistrement.

Si on souhaite parfois habiter dans son logement le plus longtemps possible, il est parfois préféré de déménager, pour se rapprocher de son travail, pour loger dans un logement plus grand, se rapprocher d’un·e proche, etc. Nous voulons faciliter ces mobilités résidentielles qui signifient moins de temps passé pour se déplacer et potentiellement une meilleure qualité de vie. Pour cela, il nous semble judicieux d’instaurer la portabilité des droits d’enregistrement, ou un incitant similaire. Nous voulons également faciliter les déménagements entre logements AIS et logements publics. Dans le même sens, les propriétaires – et notamment les propriétaires âgé·es – pourront glisser vers un logement AIS plus petit et mieux adapté à condition de mettre leur propre logement à disposition de l’AIS.

16.10. Lutter contre les expulsions domiciliaires en installant un fonds solidaire d’impayés et un fond central de garantie locative.

Temporairement en Wallonie et de façon plus stabilisée à Bruxelles, les Régions ont expérimenté une interdiction d’expulser un·e locataire durant la période hivernale. Nous voulons rendre cette interdiction structurelle. Les expulsions domiciliaires constituent un échec et des drames de vie qu’il faut éviter à tout prix.

Nous voulons travailler en amont de la procédure d’expulsion. Souvent les expulsions sont dues à des arriérés de loyers. Nous voulons constituer un Fonds d’impayés solidaires. Ce fonds pourra intervenir lorsqu’un·e locataire n’est plus en mesure de payer son loyer. La ou le locataire remboursera à son rythme les montants avancés par le Fonds qui sera également compétent pour l’accompagner dans ses difficultés financières, en collaboration avec les services sociaux existants.

Le fonds central de garantie locative s’appliquera, lui, à tou·tes les locataires, du privé comme du public. Cet intermédiaire public garantira l’égalité de traitement entre les locataires ainsi que la protection mutuelle des locataires et propriétaires. Il permet également d’éviter une série d’abus et de non-recours aux droits.

Nous voulons par ailleurs éviter les expulsions sans relogement. Les dispositifs de maintien en logement (lors d’un litige devant le ou la juge de paix, par exemple) et de relogement seront renforcés, notamment par un meilleur soutien aux cellules de captation et de création de logement.

16.11. Activer les politiques publiques du logement en faveur de la remise en logement durable des personnes sans-abris.

Le sans-abrisme augmente fortement en Belgique malgré les engagements de notre pays en faveur de sa disparition. Aujourd’hui, la lutte contre le sans-abrisme est encore trop régulièrement menée uniquement via des politiques visant à gérer l’urgence des situations les plus graves et à apporter l’aide sociale nécessaire aux personnes concernées. Or, la remise durable en logement des personnes sans-abris constitue, outre le fait d’être un enjeu primordial de droit fondamental au logement pour toutes et tous, la meilleure voie de sortie de rue ou de mal logement. Cependant, force est de constater que les politiques publiques du logement ne parviennent pas, pour diverses raisons, à contribuer suffisamment à cette remise durable en logement.

C’est pourquoi nous réaffirmons le droit au logement de toutes et tous, l’importance de la remise durable en logement en matière de lutte contre le sans-abrisme et la nécessité de créer des ponts et des synergies entre les politiques « social-santé » et les politiques du logement. Et pour cela, nous adapterons les réglementations en vigueur afin de garantir que l’ensemble des opérateurs immobiliers publics (logements sociaux mais pas uniquement) soient davantage accessibles aux personnes sans-abris et que cet accès soit facilité par un accompagnement adéquat de ces personnes. Nous adapterons également les dispositifs existants tels que les AIS pour faciliter l’accueil et l’accompagnement de publics sans-abris dans les logements qu’ils gèrent et nous augmenterons les soutiens publics aux initiatives innovantes de créations de logements telles que les coopératives de logement à finalité sociale de type Fair Ground et nous soutiendrons le recours au bail glissant. Enfin, dans un souci de maximiser les solutions à proposer et dans l’attente de suffisamment de solutions pérennes, nous multiplierons les partenariats permettant de mettre à disposition des espaces inoccupés et d’y développer des occupations temporaires ou des terrains permettant d’y installer des tiny-houses ou autres logements modulaires temporaires.

16.12. Encourager l’adaptabilité, la flexibilité du logement et les différentes formes d’habiter.

Un logement qui colle aux besoins et aux envies, c’est un logement dans lequel on se sent bien.

Nous voulons faciliter les procédures et démarches pour soutenir les différentes formes d’habiter. Les solutions innovantes et flexibles doivent être soutenues quand elles vont dans le sens du renforcement de l’accès au logement : adaptation des normes urbanistiques quand elles constituent un frein excessif au logement, création de nouveaux logements par division, restructuration ou extension sur espace creux, mobilité résidentielle à partir de logements devenus trop grands, encouragement aux habitats collectifs / groupés / solidaires / participatifs et aux jardins partagés. Il convient également de continuer à investir pour apporter des réponses concrètes aux citoyen·nes habitant dans les zones d’habitat permanent. La maison familiale devenue trop grande depuis le départ des enfants peut être divisée et aménagée pour y accueillir un autre ménage et/ou des étudiant·es par exemple. Cela permet d’y rester plus longtemps pour certaines personnes âgées.

D’autres personnes veulent partager davantage d’espaces communs (le jardin, la buanderie, le parking, etc.). Les démarches administratives (notaires, assurances, urbanisme) et les contraintes légales (statut d’isolé·e) ne doivent pas constituer un frein. Nous voulons les faire évoluer pour qu’elles puissent répondre à cette diversité.

Les logements sont encore trop peu nombreux à être accessibles aux personnes en situation de handicap. Pour augmenter ceux-ci, nous fixerons à 10 %le nombre des logements adaptés dans un bâtiment d’habitation collectif neuf ou rénové, tant public que privé.

On encouragera également à prévoir dès la conception ou lors de lourdes rénovations, une modularité et une facilité de transformation des bâtiments, pour permettre aisément leur adaptation.

16.13. Augmenter les logements étudiants accessibles, notamment en soutenant les dispositifs comme les AIS logements étudiants et les projets intergénérationnels.

Les étudiant·es éprouvent des grandes difficultés à trouver un logement de qualité et accessible financièrement. Cela impacte négativement l’accès à l’enseignement et la réussite scolaire. Au niveau régional, il existe plusieurs leviers à activer pour augmenter l’offre de logements étudiants accessibles. Pour cela, nous voulons travailler autant avec les acteurs du logement public que les Hautes-écoles et Universités pour augmenter le nombre et rénover les logements étudiants. Il s’agit également de soutenir les dispositifs alternatifs et innovants comme les AIS pour les logements étudiants, les projets intergénérationnels et les colocations solidaires. Nous prêterons une attention particulière aux étudiant·es vulnérables et non-belges (dont les réfugié·es à la sortie des structures d’accueil).

De plus, vu le nombre croissant d’étudiant·es inscrit·es aux CPAS depuis la suppression du stage d’attente pour les allocations de chômage (que nous voulons rétablir), nous voulons faciliter les collaborations entre le CPAS et les opérateurs de logement étudiant.

Nous voulons, notamment, assurer que les étudiant·es puissent avoir accès au fond de garantie locative.

Enfin, tant au niveau fédéral qu’au niveau de la FWB, nous supprimerons les obstacles liés au statut de cohabitant·e ou de bénéficiaire de bourses en matière de colocation entre étudiant·es et de logement intergénérationnel.

16.14. Intégrer les besoins spécifiques de certains publics dans les politiques publiques du logement (LGBTQIA+, familles monoparentales, victimes de violences intrafamiliales, jeunes en errance, etc.).

Le logement constitue le premier lieu refuge. Il est essentiel à la santé et au bien-être de tout un·e chacun·e. C’est d’autant plus vrai quand on fait face à de grosses difficultés. Une personne victime de violences intrafamiliales doit pouvoir quitter le logement familial en toute sécurité et trouver à se reloger. Un ménage qui a perdu son logement (expulsion, insalubrité, etc.) doit également pouvoir trouver un toit le temps de stabiliser sa situation. Nous voulons donc augmenter le nombre de logements d’urgence et de transit pour proposer des solutions de relogement, et éviter que les personnes ne se retrouvent dans la rue. Ces logements devront être présents en nombre suffisant au sein de chaque commune ou groupe de communes.

16.15. Faciliter le démembrement entre propriété publique du sol et propriété commune des constructions pour garantir une offre durable, anti-spéculative et participative de logements locatifs sociaux.

Le démembrement permet de différencier la propriété du terrain de celle du bâti construit sur ce terrain. Ceci permet d’assurer une meilleure maîtrise foncière pour poursuivre l’intérêt collectif, dont le droit au logement.

À côté du programme acquisitif social du Community Land Trust (CLT) qui sera soutenu, l’objectif est d’élargir le principe du démembrement au soutien à des structures collectives et démocratiques, telles que des coopératives de logement, pour articuler logement locatif social durable, gouvernance participative et projet de cohésion sociale.

Ainsi, sur base d’un terrain public mis à disposition ou d’une acquisition d’un terrain grâce à une subvention publique au CLT, la propriété des logements est ensuite confiée à des coopératives de logement ou d’autres structures à finalité sociale qui se chargent de leur financement, de leur développement et de leur entretien. La gestion locative sociale est assurée par une agence immobilière sociale sur toute la durée du démembrement (50-99 ans). L’attribution des logements peut ensuite être déléguée à des associations portant un projet sociétal particulier (projet de Housing first, projet de Care, d’économie sociale et solidaire, de cohésion ou d’insertion sociale…).

Par ailleurs, le démembrement peut également constituer une solution pour les propriétaires souhaitant rénover leur logement mais ne disposant pas des fonds nécessaires. Le propriétaire peut en effet vendre le terrain démembré du bâtiment au Community Land Trust qui l’aide à rénover. Il ou elle bénéficie donc de liquidités tout en conservant la propriété de ses murs.